“3·30新政”之后，廣深樓市熱度持續(xù)上升，成交量回升、價(jià)格輪番上漲已經(jīng)成為既定事實(shí)。一手房市場(chǎng)“日光盤”頻現(xiàn)，二手房業(yè)主則出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象。沉寂多年的廣深樓市為何如此瘋狂？不斷看漲的樓市行情究竟是新政之功，還是另有其因？
大規(guī)模二手房交易違約
6月15日，深圳寶安區(qū)人民法院三樓14庭，一起換房遭遇違約、起訴要求“強(qiáng)制交易”的案件在此開(kāi)庭審理。庭內(nèi)60個(gè)旁聽(tīng)席位被提前到場(chǎng)的市民搶占一空，后來(lái)者只能站著旁聽(tīng)這起備受關(guān)注的民事糾紛案件。
該 案原告周小姐今年3月初將自己位于深圳龍華的66平方米自住兩房出售，隨后在同一區(qū)域的潛龍?chǎng)蚊▓@購(gòu)買了被告呂小姐一套70多平方米的房子，雙方于3月 28日簽訂了買賣合同。然而兩天之后，“3·30新政”來(lái)襲，深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲通道。在辦理過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中，賣方被疑為想毀約而拒絕提供相關(guān)銀行賬號(hào)，導(dǎo)致原告周小姐辦理房屋貸款受阻。
原 告周小姐認(rèn)為，賣方因?yàn)樯钲诮诜績(jī)r(jià)上漲而拒不提相關(guān)銀行賬戶是導(dǎo)致買賣合同最終未能履行的根本原因。她要求法庭判決賣方繼續(xù)履行合同，完成房屋過(guò)戶手 續(xù)。但賣方呂小姐的代理律師在法庭上則陳述，周小姐未按約定時(shí)間支付首期款，也未按約定時(shí)間取得銀行貸款承諾函才是導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)執(zhí)行的原因。因此，賣 方不愿再將房子賣予周小姐。
作為“3·30新政”之后深圳首例換房強(qiáng)制交易訴訟案，該案件引起了社會(huì)的極大關(guān)注。記者在庭審現(xiàn)場(chǎng)了解到，不少旁聽(tīng)者最近都遭遇了二手房賣家因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而反價(jià)違約甚至直接稱不賣的情況，最終導(dǎo)致已經(jīng)簽訂買賣合同的房屋無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)。
這 起案件不過(guò)是“3·30新政”之后深圳二手房交易市場(chǎng)的顯著縮影。根據(jù)深圳市規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新政之后的短短兩個(gè)月時(shí)間里，深圳二手住宅成交達(dá)到 23828套，僅五月份二手住宅就成交了14298套，環(huán)比增長(zhǎng)27.6%，同比漲幅更是達(dá)到172.1%，創(chuàng)下2013年3月以來(lái)新高。在成交放量的同 時(shí)，二手房?jī)r(jià)格也在普漲，部分區(qū)域房?jī)r(jià)飆升了40%~60%。
成交放量帶來(lái)的是違約率的直線上升。僅深圳寶安區(qū)，今年4月份和5月份，有關(guān)房地產(chǎn)合同糾紛的案件就比去年同期增長(zhǎng)了108.6%，大部分案件都是涉及房屋買賣合同糾紛。“保守估計(jì)，今年4月份以來(lái)有20%的二手房買家都遭遇過(guò)業(yè)主毀約的情況。”有深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者。
二 手房?jī)r(jià)的快速飆升顯然是業(yè)主不惜違約的最根本原因。“違約的成本太低，房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超出了合同約定的違約金總額。”代理了一樁違約糾紛案件的廣東信 榮律師事務(wù)所張茂榮舉例表示，前不久，一買家在深圳前?；ㄙM(fèi)330萬(wàn)元購(gòu)房，但近期遭遇業(yè)主反價(jià)，直接要求加價(jià)100萬(wàn)元。“即使按照購(gòu)房合同約定賠償雙 倍訂金和20%違約金，業(yè)主仍能多賺40來(lái)萬(wàn)元。”
與深圳市場(chǎng)的瘋狂相比，廣州二手房 市場(chǎng)雖然相對(duì)平靜，但成交量也在快速上升。廣州市國(guó)土房管局下屬的陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月廣州全市二手簽約4259套，環(huán)比4月份 的高峰略跌4.7%，但較2014年5月的低位大幅上升了121%，成交均價(jià)20148元/平方米，網(wǎng)簽量達(dá)到近兩年的高峰值，但總體而言，價(jià)格平穩(wěn)，反 價(jià)違約情況并不突出。
一手房成交暴漲
在二手房市場(chǎng)成交火爆的同時(shí)，廣深兩地新房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出快速回暖的態(tài)勢(shì)。今年五月至今，已經(jīng)消失多年的“日光盤”現(xiàn)象又在廣深樓市出現(xiàn)。5月23日，深圳龍華新區(qū)中海錦城二期在福田區(qū)大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)舉行盛大開(kāi)盤儀式。當(dāng)天有4000多名購(gòu)房者冒著暴雨來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，均價(jià)4萬(wàn)、最高價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格并沒(méi)有嚇到購(gòu)房者。兩個(gè)小時(shí)內(nèi)700多套房源被搶購(gòu)一空，該項(xiàng)目當(dāng)天就錄得了超過(guò)28億元的銷售收入。
而在深圳關(guān)內(nèi)的南山區(qū)，均價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元每平方米的博林天瑞和均價(jià)4萬(wàn)元的塘朗城項(xiàng)目當(dāng)天也在推售，兩個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)超過(guò)1000套房源在一天內(nèi)即告售罄，總銷售額超過(guò)40億元。
“這段時(shí)間，深圳的房?jī)r(jià)如股市般瘋狂，一平方米漲一萬(wàn)元稀松平常，明知道是趁火打劫，但要是你不跟著漲，別人還懷疑你房子有問(wèn)題。”深圳一家中小型房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人跟記者談到，近兩個(gè)月深圳的樓市已經(jīng)可以用“失去理性”來(lái)形容。
來(lái) 自深圳市規(guī)土委的官方成交數(shù)據(jù)顯示，今年5月份深圳的新房成交已達(dá)到6106套，環(huán)比增長(zhǎng)50%，同比增長(zhǎng)140%；成交均價(jià)為28487元/平方米，環(huán) 比增長(zhǎng)8%，同比增長(zhǎng)了18.8%。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況也表明，深圳房?jī)r(jià)無(wú)論是環(huán)比還是同比的漲幅，在四個(gè)一線 城市都是最高，分別達(dá)到6.7%和7.7%。
對(duì)于瘋狂的現(xiàn)狀，深圳官方卻否認(rèn)了“深圳 樓市失控”的說(shuō)法。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰在近期接受記者采訪時(shí)明確表示，深圳個(gè)別區(qū)域的個(gè)別樓盤項(xiàng)目40%的漲幅只是個(gè)例，該漲幅并不能代表整個(gè)區(qū) 域，也不能代表深圳全市。“前海、龍華、寶安中心區(qū)確實(shí)有新盤價(jià)格今年以來(lái)上漲了40%，但這屬于個(gè)別案例，三個(gè)片區(qū)的新房今年以來(lái)平均漲幅為 13.41%，而全市3月份以來(lái)均價(jià)也僅僅上漲了6.71%。”王鋒認(rèn)為，深圳近期的房?jī)r(jià)確實(shí)在上漲，但沒(méi)有暴漲，“說(shuō)暴漲很容易誤導(dǎo)市場(chǎng)。”
事實(shí)上，深圳樓市未來(lái)看漲的恐慌情緒似乎很快就蔓延到了廣州市場(chǎng)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年5月份廣州一手樓網(wǎng)簽達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年以來(lái)成交新高。該數(shù)據(jù)是2010年以來(lái)同期廣州樓市成交的最好水平。
進(jìn) 入6月份，廣州多個(gè)新開(kāi)樓盤更是復(fù)制了深圳的日光盤現(xiàn)象。6月13日，位于花都的廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城首次開(kāi)盤推出475套LOFT公寓，不到一小時(shí)即基本 售罄，攬金2億元；同一天位于廣州黃埔的萬(wàn)科黃埔倉(cāng)項(xiàng)目開(kāi)盤，售價(jià)1.7萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/平方米之間，也吸引了上千名買家的到來(lái)，一天之內(nèi)400多套公寓 項(xiàng)目幾乎被搶購(gòu)一空。即便是偏遠(yuǎn)的南沙區(qū)，當(dāng)天推售的方興金茂灣項(xiàng)目也創(chuàng)造了一小時(shí)光盤的奇跡。
“廣 州樓市的情況與深圳市場(chǎng)還是有區(qū)別的。從供應(yīng)量來(lái)看，廣州當(dāng)前的庫(kù)存水平仍然很高，去化周期至少還有26個(gè)月，要比深圳高一倍還多，而深圳市場(chǎng)是明顯供應(yīng) 不足。”廣州中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜告訴記者，不管是從供應(yīng)量和土地供給方面來(lái)比較，廣州樓市都難以復(fù)制深圳樓市近兩個(gè)月的快速上漲路線。
股市刺激？虛火難持續(xù)
在大多數(shù)行業(yè)分析人士看來(lái)，此輪廣深樓市放量增長(zhǎng)的一個(gè)根本原因是供需結(jié)構(gòu)失衡。在政策利好、需求旺盛等因素推動(dòng)下，大量的剛需集中釋放帶來(lái)了成交量迅速回 暖，并引發(fā)了短期內(nèi)的房?jī)r(jià)暴漲。但中金公司分析師的觀點(diǎn)認(rèn)為，除了短期內(nèi)的供需失衡外，股市大熱造就的財(cái)富效應(yīng)才是廣深樓市火上澆油的主要因素。
“以深圳為例，此輪深圳房?jī)r(jià)上漲我們并沒(méi)有觀察到供應(yīng)發(fā)生了系統(tǒng)性的擾動(dòng)，唯一的合理解釋是購(gòu)買力短期出現(xiàn)了劇烈變化，也即為買同樣的房子，短期內(nèi)愿意出高價(jià) 或者價(jià)格承受能力高的人急劇增加。由于深圳當(dāng)?shù)亻_(kāi)戶的股東賬戶數(shù)已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)，截至2015年1季度末，深圳也是此輪牛市全國(guó)新開(kāi)戶最多的城市，深 圳城市中股民占比至少在60%以上，股市財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購(gòu)買力顯著變化才是深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的主要原因。”在最新的跟蹤研究報(bào)告中，中金分析師這樣分析。
為了緩解住房供求緊張的局面，深圳規(guī)土委已經(jīng)表態(tài)，今年將在城市更新商品住房供應(yīng)3.7萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，再增加1萬(wàn)套，增幅達(dá)到21%。“深圳未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步 加大批準(zhǔn)預(yù)售的力度，對(duì)于達(dá)到預(yù)售條件的樓盤，加快審批力度，同時(shí)加快施工項(xiàng)目向預(yù)售轉(zhuǎn)化的速度。”王鋒認(rèn)為，增加供應(yīng)將明顯改善深圳樓市供求緊張的情 況。目前深圳待售商品住房庫(kù)存消化周期已經(jīng)從3月份的8個(gè)月上升到了現(xiàn)在的8.5個(gè)月。
但在廣州市場(chǎng)，供應(yīng)矛盾顯然并非當(dāng)前樓市的主要矛盾。截至今年4月，廣州樓市的庫(kù)存套數(shù)超過(guò)15萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。“盡管近兩個(gè)月以來(lái)廣州 樓市成交也在放量增長(zhǎng)，但短期內(nèi)廣州樓市價(jià)格沒(méi)有暴漲的可能性，主要還是以去化為主。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴本報(bào)記者稱。
盡管過(guò)去兩個(gè)月廣深樓市的火熱讓購(gòu)房者捏了一把汗，但行業(yè)人士普遍傾向認(rèn)為，隨著下半年供應(yīng)的提升，不管是廣州還是深圳，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的虛火都難以持續(xù)。 “保守估計(jì)，未來(lái)1~2個(gè)季度內(nèi)，深圳市場(chǎng)的新房供應(yīng)將達(dá)到月均50萬(wàn)~70萬(wàn)平方米的水平，顯著高于今年前半段月均36萬(wàn)平方米的數(shù)字。而當(dāng)前的房?jī)r(jià)也 基本到達(dá)高位，股市財(cái)富效應(yīng)拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的難度已經(jīng)越來(lái)越大，在這種背景下，深圳房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)明顯放緩。”中金分析師寧?kù)o鞭表示。
事實(shí)上，在經(jīng)過(guò)了兩個(gè)多月的瘋狂之后，廣深樓市已經(jīng)有了初步降溫的跡象。數(shù)據(jù)顯示，6月第二周(6月8日～6月14日)，深圳一手住宅成交1752套，成交 面積為18萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了6%，成交均價(jià)約為3萬(wàn)/平方米，環(huán)比上升4%。二手住宅共成交3283套，環(huán)比下降11%，均價(jià)3.52萬(wàn)元/平方米， 環(huán)比下降6%。而同期的廣州市場(chǎng)雖然受多個(gè)新盤入市的影響，成交量有所上漲，但一手樓價(jià)已經(jīng)穩(wěn)住，當(dāng)周全市一手房網(wǎng)簽均價(jià)14768元/平方米，環(huán)比下跌 2.11%。這是樓市重新回歸常態(tài)，還是下一波上的調(diào)整，我們拭目以待。
